4万亿救楼市，力度很大

发布时间：2025-04-05 06:17:24 来源：全球焦点网 作者：梦中人

接下来，市场会在短期内加速两个趋势，中长期的效果还需要观察，经济结构还需要优化。作者：今纶今天（10月17日）上午10时，重要会议召开，住建部、金融系统发大招来救楼市，我认为是超预期的。先讲政策，再讲趋势。01 阶段性的成交量上涨也是上涨住建部表示将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，也就说地腾出来了，可以更利于城市规划、城市经济发展，同时也确实带来了房地产的新增量。虽然相比以往，这个数据并不算高，但是在目前的财政形势下，有这样的计划并且最后如果真能执行的话，对市场是偏利好的。钱在拆迁户手中，有利于消化新房和二手房，尤其是新房，因为有的地方会给房票，指定一些可交易的楼盘。这对于土地市场也是利好，对于开发商而言，如果手里的新房库存、土地库存没有了，只有三条路：关门歇业；转型；少量增持土地。关门歇业往往是形势所迫，转型未必能成功，反而失败居多。只要有一定的市场需求，少量增持土地，试探性增持土地的房企还是会有的，这对于备受土地市场窘境煎熬的各方来说当然是如降甘霖。100万套的量上去，制造了新的需求，而且很多是刚需，因为拆迁了必须买房自住，等于重新拓宽了两大链条：第一，房地产产业链，比如钢筋水泥装修陶瓷（佛山等几大有陶瓷产业链的城市笑了），大家有活干了，有收入了，消费也就有望反弹，农民工也有活干了，这个很重要。尤其现在是四季度了，很快要迎接年底的消费旺季，把项目尽快铺下去，把钱尽快发下去，对普通劳动者是利好，毕竟前三季度情况实在是太复杂了，大家都需要钱花。当然是路径依赖，这个路径确实存在，那也只能先用起来。尤其是一些一线城市、省会城市的全面取消限购，带来了一波跨城、跨省置换风潮。至于由此带来的城市趋势变化，以及“强者恒强”已经是后话了，只能等待后人用智慧去解决问题。我们能看到的是：富裕人群比例少，但绝对数量大，当他们集中到一些重要城市，确实会推升成交量，即使是阶段性的成交量上涨也是上涨。02 出手杜绝增量“烂尾楼”第二，地产企业本身也有望走出危机，有些企业有望实现软着陆。如果情绪真的起来了，金融行业的困境也能得到一些缓解，有些胆子大的买家其实在慢慢加杠杆。政策超预期，也会有助于项目投资的落地，类似佛山这样有比较庞大的家居产业链的城市会受益。而且住建部还提了一个“4万亿”，即年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，要将所有合格项目都争取纳入“白名单”，应干尽干。房地产项目白名单是指以在建房地产项目为融资支持对象的名单，名单里的对象，是项目而非企业。等于说，能救的楼盘项目都要救，哪怕你这个企业可能本身不太行，只要项目还行，那么项目继续要救，这还是很鼓舞人心的。住房城乡建设部部长倪虹表示，今年1～9月，已经建设筹集保障性住房148万套（间），未来目标是努力实现全体人民的住有所居。今时今日来看这句话，还是和以往不同。建设筹集保障房的过程是一个减少存量房的过程，减少了地方政府和企业的风险，因为有些保障房是从开发商手上买的。对于买不起商品房的普通人来说，因为房地产减速带来的居然是能尽快住上保障房，有点魔幻，但也是好事。其实也正常，有些事情、情绪到了临界点，比如就业问题，比如出生率问题，在一些具体的领域更关注民生、维持稳定其实符合大多数人的利益。仔细剖析下去，我们会发现房地产的定位其实是在快速且真实地切换中，毕竟，时代早就不同了，数据倒逼变化。如果说住建部是“排兵布阵”的，那么，金融系统就是来提供“精准武器”和修复“战壕”、“掩体”的。金融监管总局表态，今年以来，城市房地产融资协调机制将合规房地产项目纳入“白名单”，下一步要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。这是什么意思？就是说通过协调机制，几乎要把涉及贷款的商品房项目全部做一个兜底，鼓舞市场信心，大家该买就买，理论上，以后不会有因为资金短缺而出现的“烂尾楼”。对比以前的政策，当然可以说是天壤之别，在特殊情况下，积极做点事很有必要。4万亿救楼市，力度很大，可以预期的效果是会拉动一些消费、就业，包括房地产链条上的一些企业会得到喘息的机会，市场购买者的信心肯定会往上走。当然，中长期的效果还需要观察，经济结构还需要优化。（这句话是重点，请读三遍！）03 希望看到更多的超预期政策回顾一下近段时间给房地产助力的政策，我们看到，基本上把能出的政策都出了，已经形成了一个政策“矩阵”：概括起来，就是四个取消、四个降低，加上前面的“两个增加”。四个取消，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。有没有继续优化的空间？依然有，比如某些一线城市还没有完全放开限购，比如海南很多地方没有放开限购。接下来，市场会在短期内加速两个趋势：人口、资金继续向优势城市集中，由北向南的大趋势不会改变，珠三角、长三角核心区的优势还在。随着老龄化的演进，改善型需求会得到一定的释放，部分城市的空置率短期会有所降低。后续会如何？我们认为信心的持续增长依然来自于真实的就业，来自于民营企业的蓬勃向上，来自于大环境的持续优化，来自于更大面积更大范围的“和气生财”理念的共识与执行。此时此刻，我们看到的这些措施都是积极正面的，而且是市场所期盼的，加油干吧，我们希望看到更多的超预期政策和积极信号。2024年第四季度，是一个需要超级努力，超级冲刺，满血复活的时段！

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